2021年,剛需是“盡快買房”還是“再等一等”?

2021年,剛需是“盡快買房”還是“再等一等”?10 2022-01-01 20:54:00

如果放在前幾年,准確的說是在2017年之前,這個問題的答案沒有唯二,等個啥?趕緊上車吧。

但是放到2021年,就必須要區別對待了!

看到很多回答都大而化之的說什麽全球大放水,全球大放水是不錯,中國放了沒有?外面的熱錢能不能進到中國來?能進來的錢能不能進入房地産?在中國,尤其是本屆政府治下,建議千萬要緊追政策方向。

房地産整體趨勢是向下的

這個向下倒並不是說房地産開發要停滯或萎縮,指的就是房價。

房價兩大支撐因素,一個是需求,一個是政策。

從需求講,中國人口在斷崖式下降;城鎮化水平已突破60%,在向發達國家靠近;中國人均房産持有率已達到世界最高水平一線。所以未來的需求逐步萎縮是勿需質疑的。


從政策講,“房住不炒”從16年開始,年年講月月講,肯定還會繼續講下去。這就意味著政策組合拳還會不斷加大,從我個人理解政策組合拳分爲幾招:

致命左勾拳:房産企業“叁條紅線”是壓縮開發商負債率;金融機構對于房産、按揭貸款的兩條紅線,是壓縮資金供應量。兩者疊加對于開發商的影響就是,現金流越來越緊張了。

那房産商怎麽應對呢?除了繼續削尖腦袋找錢之外,只有拼命甩賣回籠現金,這是所有開發商無論大小、不分區域所面對的共同現狀,不這麽幹,只有死路一條。所以房價總體趨勢短期看必然向下走。

威力右勾拳:以往開發商房價構成中,土地占到很大比例。因爲以往土地供應量是擠牙膏式的,奇貨可居,很多人家搶一塊,轎子一路擡到天上去。樓板價上去了,房價怎麽降得下來?

從今年開始,土地改成集中供應,一年分叁次。這就讓開發商在拿地時必須好好籌劃有限的資金,如何最優化配置。這有利于大房企拿好地,但肯定會限制他們大水漫灌的四處圈地,總體土地拍賣的競爭程度會下降。


不可忽視的擺拳:房子爲什麽難以割舍?那是因爲在那上面寄生了大量的教育、醫療、發展的權利,和戶籍制捆綁是根本原因。“租售同權”叫了很多年,一直沒能落地,但從去年開始已經上升到戰略政策高度。江西省作爲人口流出最大的省份,已經全面擺脫戶籍制的束縛。一旦同權逐步推開,買房作爲人生榨汁機模式,一定會被大量摒棄。

如雨點般的刺拳:限售限購限貸限價限二手房價……,捏著命根子的手越來越上勁。2021年開始新政策又如雨點般落下,哪只地鼠冒頭就一痛狠錘。

支撐都被拆了個七零八落,房地産已經被捆得像只粽子,我不認爲他們還有機會高歌猛進。

區別對待的根本邏輯是什麽?

現在回頭講放水,全世界範圍內資金極度寬松是現實。籬笆紮的再緊,也不可能滴水不漏。更重要的是,這種態勢對人,尤其是富人的心理影響非常重大,他們都生怕手頭的資産會快速貶值。怎麽辦?購進他們認爲的優質資産以保值。

在正常的判斷下,一線城市、快速發展的中心城市,優勢稀缺地段的固定資産還是現有選擇中似乎最合理的。所以你看到深圳上海這些地方的房價還在飙漲,這也成了認爲房價會繼續水漲船高的重要理由。

當然不單單中國人這麽想,全世界的人都這麽想。所以在資金快速膨脹的情況下,全球房産量價齊升,達到曆史高點。目前普遍預測是,全球化通脹泡沫崩滅不可避免,我們肯定正在見證曆史,但誰都不希望成爲曆史的炮灰。

現在熱點區域的房産已經是富人的資本遊戲了,動辄過千萬過億的房子,對他們來說只是資本配置,剛需一族如果也傾家蕩産榨幹荷包當了真,那很有可能會遭受重創。因爲:


疫情逐步緩解之後,大放水會迅速扭轉爲快速緊縮,全球資金收緊,高位抱團推升的資産價值會快速下跌,股市裏的茅台走勢沒看夠嗎?現在處于極高位的局部房價已經十分危險了。

即便中國金融市場保持基本穩定,但中心城市目前房産價格持續上漲的根基是十分脆弱的。

剛需族那是真的,拿著自己的血汗錢在扛著沉重枷鎖,稍有閃失那就是生命不可承受之重。

從另一個方面講,也就是區別對待的另一角度。除去中心城市的全國廣大城市範圍,房價趨勢確實是在穩中向下,部分經過熱炒的地方,在這幾年的政策圍剿之下,潮水退去後房價幾近腰斬,逐步回歸理性。對于剛需族來說,現在出手和等一等的差別其實並不大了。


綜上所述,最終結論是,目前仍在按下葫蘆浮起瓢的一線城市和熱點城市,剛需族一定要謹慎觀望,莫要頭腦發熱,跟風上車。

長叁角,珠叁角的一線城市外延區以及各省中心區域,有産業支撐與人口流入的新一二線城市,可以積極考慮跟上發展步伐,量力而行。

廣大的、長期表現平穩的後線城市,現在買和以後買差別不大。

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