開發商拿地價格8000一平,房價大概賣多少?

開發商拿地價格8000一平,房價大概賣多少?9 2022-01-02 10:05:37

2021年的開發商陷入到了掙錢焦慮期,曾經風光無限的開發商,現在利潤見底增長見頂到底發生了什麽事情。

目前開發商的利潤進一步的被壓榨,開發商的房子價格並不是想賣多高就能賣多高,根據2021年。杭州土地拍賣會上,江濱集團董事長戚金興在投資者論壇上對投資者提出“江濱集團在杭州集中土拍中拿下的5塊地塊利潤有多少個點”

董事長回複在團隊精幹,高效的公司管理,融資能力較強,融資成本較低,品牌效應大等多方面的優勢,開發商能幹出1%~2%的淨利潤。



說到這裏大家都並不相信,其實董事長能說出這一句話主要是體現于現在,土拍市場都是屬于高價拍地,而且都被限制了房屋銷售的價格所出來的淨利潤。

根據不同的城市所銷售的價格,都是有著一個比較簡單粗暴的公式,准確率基本上可以達到80%以上。

一二線城市樓面價乘以2;叁線城市樓面價乘以3;四五線城市樓面價乘以4,根據樓盤的品質分爲高中低叁個類型,價格肯定是有相對應的波動,但是這個價格幾乎都是在樓面價的基礎上進行加減。

8000元每平米的地面價,以目前的小區容積率一般爲3.0計算,樓面價爲2666元,2021年基本上是屬于四線城市的樓面價,銷售價格2666×4=10664元每平米。



開發商在建築房子時所需要投資的費用

(1)前期費用投入的叁項。

土地勘察費:根據市面價爲叁元每平米。

圖紙設計費:圖紙設計費是根據。高層住宅爲設計的爲25元每平米,大開發商很多戶型都一樣的,只不過是地塊不一樣重新布局,所以費用可以下降到10元每平米。

外牆以及叁通:叁通包括通水、通電、通路,以及再加上圍牆的費用爲20元每平米。

前期成本投入3 25 20=48元。

(2)房屋建築成本包含了6項費用。

建安成本:近兩年沙石出現了漲價,近期鋼筋也出現了短暫而且長得比較誇張,已經達到了曆史最高峰6600元每噸,建築成本也出現了直線式上升,根據高層建築的標准,基本上費用在1700元至1800元每平米。

基本裝飾:房屋外牆建成的不可能是毛坯的,必須的,是要貼瓷磚或者是噴塗外牆材料,根據不同小區的品質費用波幅比較大,目前使用比較多的都是80~100元左右,每平米的較爲常見。

外牆保溫材料:外牆保溫材料現在已經是成爲了建築小區,必不可少的一項工程,費用爲80元每平米。

門窗:小區在開發的過程中,無論是裝修好還是毛坯都要安裝好門窗的,最基本都要達到80元每平米。

電梯費用:目前小區都是以高層住宅爲標准,要大品牌的電梯,一般費用都需要達到60元每平米。

消防安裝:高層住宅的消防必須要做到位,絕大部分小區已經安裝了智能檢測系統,這些費用是比想象中都要貴200元每平米。

建安成本:1800 90 80 70 60 200=2300元

開發商都是外包給第叁方建築公司的,一般2300元的建築成本,第叁方建築公司可以獲得15%~20%的利潤,也就是建安成本最低。費用在1850元左右。



(3)生活配套費:

水電燃氣:這叁項是生活必不可少的,基本上鋪設到房子裏面需要180元每平米。

小區道路鋪設:整個小區建設好之後,還要鋪設花園道路,這些費用一般需要30元每平米。

小區園林綠化:整個小區的園林綠化費用要看小區種植的樹木是否高端,30元每平米肯定是跑不掉的。

生活最基本費用180 30 30=240元每平米

(4)稅費,金融費,營銷費等一些雜費。

稅費:樓盤在開發的過程中,涉及到的稅費真的是比較多的,銷售收入5%的營收稅,城市維護建設和教育附加城市、鎮、鄉費用分別爲7%、5%、1%.

還有土地增值稅,城鎮土地使用稅,印花稅,契稅等等,很多費用包含在一起,哪個城市的等級不一樣最終稅費也會差別很大。

四五線城市在稅費這方面基本上占到銷售總額的18%左右,每平米交稅高達2000元。

融資費:融資費是指土地稅費之後最大的一筆費用的支出,根據全國統計出來的數據,一般融資的費用占到整個樓盤銷售金額的10%左右徘徊,也就是每平米需要融資的費用到達1000元。

還有很多雜七雜八的費用,例如市政工程、廣告費等一些雜七雜八的費用沒有列算出來,基本上占到也需要接近400元每平米。



樓盤開發總成本:2666 48 2300 240 2000 1000 400=8654元。

土地的價格越低,開發商的利潤空間就越高,一二線城市開發商獲取的利潤空間在10%,利潤空間在15%,四五線城市,利潤空間在20%。

根據開發商剛剛所計算的利潤點來進行盤點計算8654÷(1-20%)=10817元。

目前四五線城市並沒有出現房屋限價的情況,所以開發商在整體的房屋價格定價的空間可以達到20%,甚至是可以把利潤空間定價在25%,價格可以定在11,500元每平米,根據市場的波動來進行改變。

在近期我們看到四五線城市開發商都出現了大幅度的降價打折支持開發商,早期就已經把較大的利潤空間考慮在內,由于當地城市沒有限制價格備案價,當然可以選擇往上報,現在市場不好了又需要回籠資金,于是就出現了打折銷售的迹象,開發商依舊有利潤空間可圖,只不過利潤空間進一步的被壓縮而已。

根據億翰智庫。數據顯示2018年至2020年間50家典型房地産,平均利潤爲14.5%,13.98%,11.6%,2021年這個利潤直接跌到了10%以內,至于多少要等年底開發商公布年報的時候就可以知道利潤點有多少了。



2019年初的時候,我們縣城樓面價已經拍出了3500元每平米,現在2021年樓盤已經建好開始銷售了,房屋的價格爲13,800元每平米,根據樓層的不同,最終銷售的價格也有不同,也就說明了剛剛所說的數字還是比較接近,現在市面上所銷售的價位,開發商利潤肯定是在20%左右的備案價畢竟小城市沒有限制這方面的問題。

開發商是盈利20%,實際上淨利潤空間應該就在8%左右的數字徘徊,至于銷售的價格現在難搞,不少的開發商都是走著降價走量的模式來快速回籠資金。

剛剛所述只不過是目前常見小區容積率3.0的情況所銷售的價格假設容積率2.5,銷售的價格肯定是還會繼續地上升。

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